Case Study: Spór o kary umowne przy robotach budowlanych – opóźnienie w terminie realizacji inwestycji

Tło sprawy

Firma budowlana została zatrudniona do przeprowadzenia generalnego remontu i rozbudowy budynku usługowego w centrum miasta. Umowa między firmą budowlaną a inwestorem zawierała szereg zapisów dotyczących kar umownych, w tym za opóźnienie w realizacji robót budowlanych.

Zgodnie z umową, termin zakończenia prac budowlanych wynosił 12 miesięcy od podpisania kontraktu. Umowa przewidywała wysokie kary umowne za każdy dzień opóźnienia, co mogło prowadzić do znacznych obciążeń finansowych w przypadku niedotrzymania terminu.

Podczas realizacji robót budowlanych firma budowlana napotkała na kilka nieprzewidzianych problemów, w tym nieoczekiwane zmiany w projekcie, opóźnienia w dostawach materiałów budowlanych oraz zmiany w wymaganiach technicznych, które wpłynęły na terminowość wykonania prac. Mimo usilnych starań, firma budowlana nie była w stanie zakończyć wszystkich robót w terminie.

Przyczyna sporu

Po zakończeniu budowy i oddaniu obiektu inwestor zażądał zapłaty kar umownych za opóźnienie, które łącznie wyniosły kilka milionów złotych. Firma budowlana zakwestionowała żądanie inwestora, wskazując, że opóźnienia były wynikiem nieprzewidzianych okoliczności, które nie leżały w jej gestii (zmiany projektowe, opóźnione dostawy materiałów, decyzje administracyjne).

Spór prawny 

Inwestor wniósł powództwo o zapłatę do sądu. Firma budowlana domagała się oddalenia powództwa, ewentualnie obniżenia wysokości kar umownych. Firma argumentowała, że zapisana w umowie wysokość kar była zbyt wygórowana, zwłaszcza biorąc pod uwagę rzeczywiste okoliczności, w jakich doszło do opóźnienia.    

Rozstrzygnięcie sprawy

Po długotrwałych negocjacjach oraz mediacjach, sprawa zakończyła się ugodą, która obejmowała obniżenie kar umownych o 70%.  

Dzięki ugodzie firma budowlana uniknęła dalszych kosztownych procesów sądowych, a inwestor uzyskał częściową rekompensatę za opóźnienia.

Wnioski i rekomendacje

Na co powinien zwrócić uwagę wykonawca robót budowlanych?

1. Negocjowanie rozsądnych kar umownych – Warto przed podpisaniem umowy negocjować wysokość kar umownych, starając się ustalić kwoty adekwatne do rzeczywistych ryzyk związanych z projektem. Warto również przewidzieć sytuacje, w których opóźnienia mogą być niezależne od wykonawcy.
2. Dokumentowanie nieprzewidzianych okoliczności – W przypadku, gdy wykonawca napotyka na trudności, które mogą wpłynąć na terminowość wykonania robót (np. zmiany projektowe, opóźnione dostawy materiałów), należy niezwłocznie informować inwestora i dokumentować takie okoliczności. 
3. Precyzyjne zapisy w umowie – Umowa powinna zawierać zapisy, które precyzyjnie określają warunki naliczania kar umownych, z uwzględnieniem możliwych okoliczności usprawiedliwiających opóźnienia. Warto również zawrzeć zapisy dotyczące elastyczności w przypadku trudności.

Na co powinien zwrócić uwagę inwestor?

1. Realistyczne określenie terminów robót oraz kar umownych – Inwestorzy powinni dążyć do realistycznych zapisów w umowie dotyczących terminów zakończenia prac oraz kar umownych, biorąc pod uwagę specyfikę danego projektu. Przesadne kary mogą prowadzić do eskalacji konfliktu.
2. Zachowanie równowagi w stosunku do wykonawcy – Ważne jest, aby zapisy dotyczące kar umownych były adekwatne do warunków, w jakich realizowana jest inwestycja. Zbyt wysokie kary mogą zaszkodzić współpracy z wykonawcą, zwłaszcza w sytuacjach, które są niezależne od jego działań.
3. Monitorowanie postępu robót – Warto na bieżąco monitorować postęp robót budowlanych, co pozwoli na szybsze reagowanie na potencjalne problemy, zanim staną się one podstawą do naliczenia kar umownych.

Podsumowanie

Spór dotyczący kar umownych przy robotach budowlanych może być skomplikowany, jednak odpowiednia analiza zapisów umowy oraz dobrze przygotowana dokumentacja są kluczowe do osiągnięcia korzystnego wyniku.

Nasza kancelaria posiada doświadczenie w reprezentowaniu zarówno wykonawców, jak i inwestorów, pomagając w negocjowaniu sprawiedliwych warunków umów oraz w obronie przed nieuzasadnionymi karami umownymi. Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących umów budowlanych i kar umownych, skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną.