Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich – czyli jakie zapisy są niedozwolone?

Zawarcie umowy deweloperskiej to jeden z najważniejszych momentów w procesie nabywania nieruchomości. Ze względu na znaczenie i długofalowe skutki tej decyzji, niezbędna jest szczególna ostrożność przy tworzeniu zapisów umowy. Nabywcy – jako konsumenci – są co do zasady stroną słabszą w relacji z profesjonalnym podmiotem, jakim jest deweloper. Właśnie z tego względu ustawodawca przewidział mechanizmy ochronne, których jednym z najważniejszych elementów jest zakaz stosowania klauzul abuzywnych, czyli niedozwolonych postanowień umownych. 

W tym artykule wyjaśnię, czym są klauzule abuzywne, jakie zapisy w umowach deweloperskich mogą zostać uznane za niedozwolone oraz jakie konsekwencje dla dewelopera i nabywcy wiążą się ze stwierdzeniem abuzywności danego postanowienia.

1. Czym są klauzule abuzywne w umowach deweloperskich i dlaczego warto ich unikać?

Z prawnego punktu widzenia klauzula abuzywna to postanowienie umowne, które nie było indywidualnie uzgodnione z konsumentem i które rażąco narusza jego interesy, kształtując prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami (art. 385¹ §1 k.c.).

Istotą dobrych obyczajów jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. W stosunkach z konsumentami powinien wyrażać się on informowaniem o wynikających z umowy uprawnieniach, niewykorzystywaniem uprzywilejowanej pozycji profesjonalisty przy zawieraniu umowy i jej realizacji, rzetelnym traktowaniu konsumenta jako równorzędnego partnera umowy. [Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 sierpnia 2011 roku, sygn. akt VI ACa 262/11]

Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można więc uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) może wszcząć postępowanie, którego celem jest ocena, czy konkretne postanowienie zawarte w stosowanym wzorcu umowy ma charakter niedozwolony. Jeśli w toku postępowania uzna, że dana klauzula narusza interesy konsumentów, w wydanej decyzji zakazuje jej dalszego wykorzystywania.

Taka decyzja ma charakter wiążący dla przedsiębiorcy, który stosował zakwestionowane postanowienie – i obejmuje wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy na podstawie tej klauzuli. Co istotne z punktu widzenia dewelopera, Prezes UOKiK może również zobowiązać firmę do usunięcia skutków naruszenia oraz nałożyć karę pieniężną.

Dlatego tak ważne jest, aby przed wdrożeniem wzorców umownych (w tym umów deweloperskich) zadbać o ich zgodność z przepisami i orzecznictwem – zanim trafią one pod ocenę organu nadzoru.

Rejestr klauzul niedozwolonych dostępny jest na stronie internetowej UOKIK pod adresem: https://rejestr.uokik.gov.pl/

2. Jakie postanowienia są najczęściej kwestionowane?

Z orzecznictwa sądów powszechnych oraz decyzji Prezesa UOKiK wynika, że najczęściej za klauzule niedozwolone uznawane są postanowienia:

• pozwalające deweloperowi na jednostronną zmianę warunków umowy,
• zobowiązujące nabywcę do uiszczania zapłaty za nabywany lokal według sztywno określonych terminów, niezależnych od stopnia realizacji inwestycji,
• uzależniające zwrot wpłaconej ceny przy odstąpieniu od umowy od znalezienia nowego nabywcę,
• ograniczające lub wyłączające odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości i opóźnienia w realizacji inwestycji,
• ograniczające prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w sytuacjach przewidzianych prawem
• przewidujące rażąco wysokie kary dla nabywcy za odstąpienie od umowy przy jednoczesnym braku analogicznych kar po stronie dewelopera,
• obligujące nabywcę do podpisania protokołu odbioru niezależnie od stanu technicznego nieruchomości lub też sankcjonujące jednostronny odbiór nieruchomości przez dewelopera,
• zastrzegające wyłączną właściwość sądu dla siedziby dewelopera lub prawa innego niż polskie (w przypadku inwestorów zagranicznych).

Należy pamiętać, że przy badaniu tożsamości treści klauzuli kwestionowanej przez nabywcę z treścią klauzuli abuzywnej, wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych należy brać pod uwagę kryterium celu, jakiemu służy kwestionowane postanowienie, kryterium kontekstu umieszczenia w rejestrze, a także kryterium podobieństwa stanu faktycznego, będącego podstawą oceny abuzywności danej klauzuli. Dla uznania, że klauzula stanowiąca przedmiot postępowania przez Prezesem urzędu ochrony konkurencji i konsumentów oraz klauzula wpisana do rejestru są tożsame w treści, nie jest konieczna identyczność porównywanych postanowień. Zabiegi stylistyczne polegające na przestawieniu szyku zdania, zmianie użytych wyrazów, czy zastosowaniu synonimów, nie eliminują bowiem abuzywnego charakteru danego postanowienia. W celu uznania postanowień za tożsame wystarczy, żeby hipoteza klauzuli kwestionowanej przez nabywcę w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy nabywców mieściła się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych. Nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul.

3. Konsekwencje stosowania klauzul abuzywnych przez dewelopera

Zastosowanie klauzul abuzywnych może prowadzić do poważnych skutków dla dewelopera:

• Brak skuteczności postanowienia wobec konsumenta, co oznacza, że nie może się on na nie powołać w sporze.
• Ryzyko kontroli ze strony UOKiK, który może wszcząć postępowanie o naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.
• Pozwy indywidualne lub zbiorowe – konsument może dochodzić swoich praw w sądzie, powołując się na abuzywność klauzuli.
• Negatywny wpływ na reputację – szczególnie istotny w branży opierającej się na zaufaniu i opinii dotychczasowych klientów.

4. Jak chronić biznes, nie naruszając praw konsumentów?

Coraz więcej deweloperów staje przed wyzwaniem dostosowania swoich wzorców umów do wymogów ustawy deweloperskiej oraz oczekiwań UOKiK. Nie chodzi tylko o uniknięcie sankcji – ale o zapewnienie przewidywalności sprzedaży, wiarygodności wobec banków i minimalizacji ryzyka sporów z nabywcami. Zrezygnowanie z abuzywnych klauzul to zatem nie tylko obowiązek, ale i pragmatyczne działanie zmierzające do stabilności i przewidywalności całego procesu inwestycyjnego.

Chcąc ograniczyć ryzyko zarzutu stosowania klauzul abuzywnych, zadbaj o:

• Zadbaj, by obowiązki i uprawnienia obu stron były proporcjonalne.
• Powiąż harmonogram płatności z realnym postępem prac budowlanych.
• Nie uzależniaj zwrotu wpłat od znalezienia nowego nabywcy.
• Nie ograniczaj odpowiedzialności za wady lokalu ani opóźnienia.
• Jeśli przewidujesz karę dla nabywcy, ustal analogiczne sankcje dla dewelopera, np. za opóźnienie w przeniesieniu własności lub wydaniu lokalu.
• Pozwól nabywcy na realną ocenę stanu technicznego lokalu przed podpisaniem protokołu odbioru. Unikaj zapisów o jednostronnym odbiorze lub sankcji za odmowę podpisu.
• W miarę możliwości dokumentuj negocjacje i uzgodnienia indywidualne z klientem, zwłaszcza tych istotnych z punktu widzenia konsumenta.

Zadbaj o konsultację prawną swojej wzorca umowy przed jego wdrożeniem i uchroń swój biznes przed kosztownymi konsekwencjami.

Przemyślana, zgodna z prawem umowa deweloperska to:

Podsumowanie

Umowa deweloperska nie musi być polem konfliktu z konsumentem. Może być dobrze zaprojektowanym narzędziem równoważącym interesy stron – pod warunkiem, że deweloper świadomie zarządza ryzykiem abuzywności. To dziś jeden z kluczowych elementów profesjonalnego prowadzenia inwestycji. W czasach coraz większej konkurencji na rynku nieruchomości przewagę zyskują ci deweloperzy, którzy nie tylko budują, ale też potrafią skutecznie i zgodnie z prawem sprzedawać.

Podoba Ci się ten artykuł? Podziel się nim!