Case Study: Spór o wadę budowlaną – brak izolacji w budynku jednorodzinnym

Tło sprawy – jaka była przyczyna problemu?

Grupa klientów zakupiła nowo wybudowane domy jednorodzinne od dewelopera w podmiejskiej dzielnicy dużego miasta. Budynki miały być wykonane w wysokim standardzie, zgodnie z obowiązującymi normami budowlanymi i zapewniać komfort termiczny oraz trwałość na lata.

Po kilku miesiącach użytkowania mieszkańcy zaczęli zauważać poważne problemy z wilgocią. Na ścianach zewnętrznych pojawiły się mokre plamy, a w niektórych pomieszczeniach zaczęła rozwijać się pleśń. Problem był szczególnie widoczny na parterze i w narożnikach budynków.

Po konsultacjach z niezależnym ekspertem budowlanym okazało się, że główną przyczyną był brak odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej fundamentów i ścian zewnętrznych. Błędy wykonawcze sprawiły, że budynek był narażony na wchłanianie wody z gruntu oraz przenikanie wilgoci przez ściany, co skutkowało powstawaniem pleśni i obniżeniem komfortu życia mieszkańców.

Analiza dokumentacji budowy wykazała, że za wykonanie izolacji odpowiadał podwykonawca zatrudniony przez dewelopera. Prace zostały wykonane niezgodnie z projektem i normami budowlanymi, co doprowadziło do późniejszych problemów.

Spór prawny

Właściciele domów skonsultowali się z Kancelarią Biznesteka i zgłosili roszczenia do dewelopera, domagając się:

• usunięcia wady na koszt dewelopera lub odszkodowania
• odszkodowania za poniesione koszty ekspertyz i osuszania budynku,

Deweloper początkowo odrzucał roszczenia, twierdząc, że budynki zostały wykonane zgodnie z projektem i normami. Klienci zdecydowali się więc na wniesienie pozwu do sądu.

Rozstrzygnięcie sprawy

Podczas pierwszej rozprawy sądowej obie strony przedstawiły swoje argumenty. Kluczowe dla sprawy okazały się opinie niezależnych biegłych załączone do pozwu, które potwierdzili, że brak izolacji stanowił istotną wadę konstrukcyjną i miał bezpośredni wpływ na zawilgocenie budynku.

Deweloper, zdając sobie sprawę, że dalszy proces sądowy może skończyć się dla niego przegraną i jeszcze większymi kosztami zaproponował ugodę. W jej ramach zobowiązał się do:

• zapłaty odszkodowania celem pokrycia kosztów usunięcia wady poprzez wykonanie izolacji przeciwwilgociowej,
• wypłaty odszkodowania za wcześniejsze koszty związane z ekspertyzami i próbami osuszania budynku,

Po zawarciu ugody deweloper wystąpił z roszczeniem regresowym wobec wykonawcy, który nieprawidłowo wykonał izolację. W wyniku dalszych negocjacji wykonawca zobowiązał się do zwrotu na rzecz dewelopera kwoty wypłaconej klientom w ramach ugody. Dzięki temu deweloper finalnie nie poniósł bezpośrednich kosztów naprawy, a odpowiedzialność finansowa została przeniesiona na podmiot faktycznie odpowiedzialny za wadę budowlaną.

Wnioski i rekomendacje

Na co powinien zwrócić uwagę deweloper?

🔹 Weryfikacja wykonawców i podwykonawców – Kluczowe jest sprawdzenie doświadczenia i rzetelności firm realizujących poszczególne etapy budowy. Warto wybierać sprawdzonych wykonawców i weryfikować wykonane przez nich prace.  

🔹 Kontrola jakości – Regularne audyty jakościowe na placu budowy mogą pomóc w szybkim wykryciu potencjalnych błędów.

🔹 Klauzule w umowach z podwykonawcami – Umowy powinny zawierać jasne zapisy dotyczące odpowiedzialności za wady oraz mechanizmy umożliwiające deweloperowi dochodzenie roszczeń w razie ujawnienia się usterek.

🔹 Ubezpieczenie – Warto rozważyć wykupienie polisy chroniącej przed konsekwencjami finansowymi błędów budowlanych, co może zminimalizować ryzyko związane z takimi sprawami.

Na co powinien zwrócić uwagę nabywca domu?

✅ Dokładna analiza umowy deweloperskiej – Warto sprawdzić, jakie prawa przysługują kupującemu w razie wykrycia wad.

✅ Odbiór techniczny z ekspertem – Podczas odbioru domu warto skorzystać z pomocy niezależnego inspektora budowlanego, który może wykryć ewentualne nieprawidłowości.

✅ Monitorowanie stanu budynku po zakupie – Problemy związane z wilgocią i izolacją mogą ujawniać się dopiero po kilku miesiącach użytkowania. Warto regularnie kontrolować ściany, sufity i fundamenty, żeby nie doszło do przedawnienia roszczeń.

✅ Szybka reakcja na wykryte usterki – W razie podejrzenia wad budowlanych należy niezwłocznie zgłosić problem do dewelopera na piśmie i w razie potrzeby zasięgnąć opinii rzeczoznawcy.

Podsumowanie

Spór o brak izolacji w budynku jednorodzinnym pokazuje, jak istotne jest dbanie o jakość prac budowlanych oraz zabezpieczenie interesów zarówno dewelopera, jak i nabywców. W tej sprawie udało się uniknąć długiego procesu sądowego dzięki ugodzie, a finalnie kosztami naprawy został obciążony wykonawca.

Dla dewelopera kluczowe jest ścisłe monitorowanie jakości pracy wykonawców oraz odpowiednie zapisy w umowach. Z kolei nabywcy domów powinni dokładnie sprawdzać stan techniczny nieruchomości oraz swoje prawa wynikające z umowy i rękojmi.

Jesteś deweloperem lub inwestorem i chcesz się zabezpieczyć na wypadek wystąpienia wad? A może właśnie mierzysz się z podobną sytuacją i potrzebujesz wsparcia przy rozwiązaniu sporu? Skontaktuj się z nami, pomożemy Ci sprawnie przejść przez ten proces.