DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŚCI- JAKIE SĄ PROCEDURY I ZAGROŻENIA?

Dziedziczenie nieruchomości to proces, który może wydawać się skomplikowany i czasochłonny. W Polsce spadkobiercy muszą zmierzyć się nie tylko z formalnościami prawnymi, ale także potencjalnymi zagrożeniami, takimi jak długi spadkodawcy czy skomplikowane procedury sądowe. 

Proces spadkobrania w Polsce

W Polsce spadek można nabyć na podstawie:

• ustawy – w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego,
• testamentu– spadkodawca samodzielnie decyduje o rozporządzeniu swoim majątkiem, testament daje możliwość przekazania majątku dowolnej osobie, niekoniecznie bliskiemu krewnemu.

Unieważnienie testamentu notarialnego

Testamenty są często podważane, co powoduje długotrwałe postępowania sądowe. Czas trwania procesów sądowych w sprawie unieważnienia testamentu jest zależny od obłożenia sądów, jednakże z reguły trwają one 5-6 lat. Podważenie testamentu może być skuteczne zwłaszcza, gdy istnieje podejrzenie, że spadkodawca był w złym stanie zdrowia psychicznego bądź fizycznego w momencie jego sporządzania. Notariusze coraz częściej wymagają osobistego stawiennictwa testatora w kancelarii, aby móc osobiście ocenić stan zdrowia. Testament najlepiej sporządzić wtedy, gdy jesteśmy zdrowi i nasz stan zdrowia może być zweryfikowany przez notariusza.

Dziedziczenie nieruchomości przez małoletnich

Dziedziczenie przez małoletnich może powodować problemy z zarządzaniem nieruchomością. Sąd rodzinny musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości należącej do małoletniego, co może znacznie wydłużyć proces i utrudnić podjęcie decyzji korzystnych dla rodziny. Sądy wychodzą z założenia, że nieruchomość jest najlepszym zabezpieczeniem interesów małoletnich i bardzo niechętnie udzielają zgody np. na sprzedaż takiej nieruchomości. Czasami są takie sytuacje, że odziedziczona nieruchomość jest w złym stanie technicznym i dobrym rozwiązaniem jest sprzedanie jej i kupienie za te środki nieruchomości w lepszym stanie, jednak takie sytuacje należy sądowi wyjaśnić i w późniejszym czasie sąd będzie weryfikował, czy faktycznie po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości została zakupiona nowa i czy proporcje udziałowe rzeczywiście się zgadzają.

Jakie kroki podjąć w kontekście dziedziczenia nieruchomości?

W przypadku nieruchomości odziedziczonej po kilku pokoleniach konieczne jest wszczęcie postępowania spadkowego po wszystkich poprzednich właścicielach. Istnieje również potrzeba weryfikacji, czy spadkodawca nie pozostawił długów lub nieruchomości rolnych, których dziedziczenie może być problematyczne. Ważne jest to, aby utrzymywać dobre relacje rodzinne, ponieważ wtedy wiemy, czy rodzice lub dziadkowie mieli jakieś zobowiązania finansowe lub czy przychodziły listy od wierzycieli. Jeżeli takie sytuacje nie miały miejsca można przyjąć spadek wprost, gdy komuś bardzo się śpieszy. Jednakże zaleca odczekać 6 miesięcy i przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza, co pozwala uniknąć długów przewyższających wartość odziedziczonego majątku.

Odrzucenie spadku- czy to zawsze dobry wybór?

Decyzja o odrzuceniu spadku powinna być dobrze przemyślana, ponieważ w przypadku odrzucenia spadek przechodzi na kolejne osoby w linii dziedziczenia. Może to prowadzić do sytuacji, w której niechciane zobowiązania przejdą na nieoczekiwanych spadkobierców.

Jak odnaleźć akty własności nieruchomości?

Aby sprawdzić, czy zmarły posiadał nieruchomość, należy:

• złożyć wniosek w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miejskim w Wydziale Geodezji,
• sprawdzić księgi wieczyste nieruchomości,
• poszukać dokumentów w archiwach państwowych,

Brak dokumentu potwierdzającego tytuł prawny może oznaczać, że osoba nigdy nie była faktycznym właścicielem nieruchomości, nawet jeśli figuruje w rejestrach.

Co zrobić, jeżeli nieruchomość nie jest wpisana do księgi wieczystej?

W takiej sytuacji musimy uporządkować historię tej nieruchomości dokumentami, które posiadamy. Przede wszystkim musi to być dokument pierwotny, który wykazuje w jaki sposób nasz dziadek lub pradziadek wszedł we własność tej nieruchomości, a następnie zgodnie z kolejnymi dokumentami musi nam się układać historia, w jaki sposób ta nieruchomość przechodziła na kolejne pokolenia. Może się okazać, że będą to np. tylko dwa dokumenty- akt własności nieruchomości (akt notarialny lub akt przydzielenia własności nieruchomości) oraz jedno postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku na następne pokolenie. Czasami tych dokumentów musimy mieć dużo więcej, to zależy w jaki sposób układała się historia dziedziczenia. Należy zebrać wszystkie dokumenty i złożyć wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, opisać dokładnie jakiej nieruchomości dotyczy wniosek oraz jakie osoby będą współwłaścicielami bądź kto będzie jedynym właścicielem. Jeżeli na danej nieruchomości są obciążenia (np. umowa dożywocia lub służebność mieszkania) należy to również wpisać we wniosku, a następnie opłacić wniosek i czekać na decyzję. 

Najczęstsze problemy w kontekście dziedziczenia nieruchomości

Częstym problemem w sprawach spadkowych jest podważanie testamentów notarialnych. Klienci często są przekonani, że nie da się nic zrobić, ponieważ dokument został sporządzony przez notariusza. Tymczasem odpowiednie wnioski dowodowe oraz zeznania świadków mogą znacząco wpłynąć na wynik postępowania. Nie warto poddawać się zbyt szybko w takich sytuacjach.

Istotnym zagadnieniem jest także dziedziczenie przez małoletnich. Są to bardzo trudne sytuacje dla dzieci, które tracą najbliższego członka rodziny- rodzica. Sprawy te są niezwykle emocjonalne i wymagają szczególnej wrażliwości. 

Kolejnym problemem są kwestie okołospadkowe, takie jak zakładanie ksiąg wieczystych i poszukiwanie dokumentów. Niejednokrotnie konieczne jest przeszukiwanie obszernej dokumentacji w celu odnalezienia pierwotnego aktu własności. Braki w dokumentacji mogą skutkować koniecznością podjęcia alternatywnych działań, takich jak postępowanie o zasiedzenie nieruchomości.

Jak można skrócić drogę dziedziczenia nieruchomości?

1. Sprawdzenie ksiąg wieczystych- jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, warto już teraz doprowadzić do jej założenia. Starsze pokolenia mogą pomóc uporządkować stan prawny.
2. Uregulowanie spraw spadkowych- choć rozmowy rodzinne na ten temat bywają trudne, warto je przeprowadzić, aby uniknąć problemów w przyszłości.
3. Sporządzenie testamentu- najlepiej sporządzić testament u notariusza, aby dokument był trudniejszy do podważenia i znalazł się w rejestrze testamentów.

Wpływ postępowania spadkowego na korzystanie z nieruchomości przez spadkobierców

Jeśli postępowanie spadkowe trwa krótko, nowe osoby mogą szybko przejąć nieruchomość, zadbać o nią lub ją sprzedać. Problem pojawia się, gdy procedura się przeciąga, zwłaszcza w przypadku nieruchomości wynajmowanych. Dobrym rozwiązaniem może być powołanie w testamencie notarialnym wykonawcy testamentu, który zadba o majątek do czasu zakończenia postępowania. Wykonawcą testamentu może być osoba nam bliska, możemy wskazać nawet kilka osób, które będą zajmowały się masą spadkową.  Jeżeli w testamencie nie został wskazany wykonawca testamentu można złożyć wniosek do sądu o pojawienie się kuratora spadku– taka osoba zaopiekuje się całym majątkiem, ma uprawnienia do tego, aby działać w taki sposób jak właściciel do momentu wejścia spadkobierców. Kuratorem spadku może być osoba wskazana przez sąd lub spadkobierców. Zazwyczaj jest to osoba z zewnątrz, niezależna od spadkobierców, aby ich relacje nie miały wpływu na majątek spadkowy.

Podsumowanie

Dziedziczenie nieruchomości to proces, który wymaga dogłębnej analizy i odpowiednich działań prawnych. Warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże w prawidłowym przeprowadzeniu postępowania spadkowego, uniknięciu długów oraz zabezpieczeniu interesów spadkobierców. Profesjonalne doradztwo prawne może zaoszczędzić czas i uniknąć wielu problemów prawnych związanych z dziedziczeniem nieruchomości.

Zapraszamy do zapoznania się z kolejnymi artykułami i materiałami stworzonymi w ramach Kampanii Edukacyjnej „Bezpieczna Przyszłość- testament, dziedziczenie, sukcesja”.

Podoba Ci się ten artykuł? Podziel się nim!